COME NON FARSI CADERE CASA IN TESTA: VADEMECUM DOPO IL CROLLO DEL FLAMINIO

di Valter Chiappa

(AG.R.F. 24/01/2016)

(riverflash) E alla fine è successo. Dopo migliaia di pareti sventrati, porte aperte nei muri maestri, soppalchi, scassi, tracce ed altre amenità, un palazzo, o meglio parte di esso, è crollato. Perché le strutture sono pazienti e come il calabrone del famoso paradosso sfidano anche le leggi della statica, ma prima o poi si stufano anche loro. E vengono giù. Danni incalcolabili: appartamenti di alto pregio ridotti ad un cumulo di macerie; altri, quelli restanti, inagibili sino a data da destinarsi; una ricostruzione che si presenta estremamente problematica; un teatro, uno dei pochi ancora attivo nel desolante panorama romano, chiuso; famiglie sfollate, attività chiuse, auto distrutte. E per fortuna nessuna vittima. Le prime notizie riferiscono di molti lavori in corso in vari appartamenti: le perizie tecniche accerteranno le cause e le responsabilità. Ma tutti coloro che intendono o stanno affrontando una ristrutturazione saranno forse entrati in ansia. Queste poche righe, lo premetto, vogliono darvi conforto.

Abitate al Prenestino, ma sognate un appartamento stile Miami? Vi sentite soffocato da quel corridoio che toglie spazio al soggiorno? Il vostro gusto estetico è offeso dalla mancanza di un arco nella parete della cucina? Pensate che la vita sia invivibile senza un secondo bagno? Tranquilli, molto probabilmente i vostri sogni saranno esauditi ma, per non correre il rischio di finire sotto i ponti, fate un atto di fede: fissate in mente queste poche, brevi regole e recitatele come un mantra.

1) Avvaletevi di un tecnico. Lo so, costa, ma, credetemi, fatelo e non guardate il centesimo: esistono molti professionisti competenti ed onesti. So anche che un tecnico scrupoloso frenerà il vostro entusiasmo, citando norme incomprensibili e adempimenti bizantini, magari, orrore, imponendovi qualche divieto. Insomma vi angustierà, mettendovi davanti problemi; ma, dovete crederci, li risolverà: è il suo mestiere. Perché il tecnico sarà il vostro Angelo Custode: vi dirà cosa è giusto o cosa non è giusto fare, ciò che si può e quello che è vietato, combatterà impavido il mostro della burocrazia, tutelerà i vostri interessi nei rapporti con le Ditte, sguainando la spada se serve o, più spesso, sedendosi al tavolino con loro assieme ad un panino con la frittata. Attenzione: è ormai prassi comune che le Imprese, attanagliate dalla crisi, vi offrano nel loro pacchetto la Direzione Lavori. Rifiutate. È come se acquistaste il controllore assieme al prodotto da controllare: è evidente che non sia un buon affare. E poi, dove sarà stato pescato quel Direttore dei Lavori così incline ai compromessi? Ovviamente nella pletora di giovani disperati che, maledicendo il giorno in cui si sono iscritti all’Università, sono disposti ad accettare qualsiasi rischio, pur di portare a casa un tozzo di pane. Regolatevi voi.

2) Abbiate le carte in regola. Anche se non vi sentite norvegesi, non è questione di senso civico: è nel vostro interesse. Qualsiasi trasformazione non autorizzata del vostro appartamento lo rende di fatto abusivo e quindi, ad esempio, invendibile. Il perito della Banca che dovrà erogare il mutuo al possibile acquirente rileverà inflessibilmente ogni singolo tramezzo fuori posto e vi chiederà di regolarizzarlo. La legge italiana ha le maglie larghe e ciò magari vi sarà comunque possibile, ma a costi molto superiori. E poi: per qualsiasi lavoro vogliate eseguire in futuro, vi verrà sempre chiesta la legittimità dello stato di fatto e se questa non c’è deve comunque essere ottenuta. Per il come, vedi sopra. Ancora: se volete mettere a reddito la vostra casetta, dandola in pasto ai pellegrini dei prossimi Giubilei, idem: tutto deve essere pulito come l’acqua di fonte. Vi faccio notare che per regolarizzarsi non è sufficiente presentare una planimetria conforme al Catasto, in quanto questo ha solo competenza fiscale, ovvero non entra nel merito della regolarità urbanistica. Ultimo aspetto, non meno importante, visto quello che succede in giro: se dovesse capitare qualcosa di spiacevole, avrete dei responsabili da indicare in sede giudiziaria, e non mi pare poco.

3) Non saprei darvi invece consigli sulla scelta della Ditta. Non contano nulla le qualifiche e le attestazioni: in Italia è tutta roba che si compra. Non fatevi incantare dal racconto delle loro realizzazioni: nella completa deregolamentazione nostrana, potrebbero aver costruito tanto e sempre male. Solo qualche indicazione generale: diffidate di chi vi fa prezzi stracciati, di chi vi dice che è tutto facile, di chi parla molto, di chi sa troppo. Guardate negli occhi il vostro interlocutore e, se possibile, guardategli le mani: con un po’ di istinto saprete riconoscere un lavoratore. Per valutare i preventivi e per poter blindare il vostro contratto, evitando, per quanto possibile, sorprese successive o addirittura contenziosi, c’è bisogno di un’informazione fondamentale: sapere cosa dovete fare. Può sembrare banale, ma non lo è. Per saperlo e quindi comunicarlo al vostro esecutore in maniera inequivocabile avete bisogno di due elaborati ben precisi: il capitolato, ovvero la descrizione voce per voce dei materiali (quale pavimento, quali sanitari etc.) e delle opere che desiderate, con le istruzioni per la corretta realizzazione ed il computo metrico, ossia l’elencazione di tutte le lavorazioni necessarie con la rispettiva quantità. Non siate tirchi: spenderete un occhio della testa per le maioliche firmate, che ammirerete solo quando sarete seduti sul water, potete benissimo elargire qualche spiccio in più al vostro Angelo Custode per farveli redigere.

4) Giungiamo ora al vero punto della questione: gli interventi strutturali. E aggiungo: questi sconosciuti. Il patrimonio edilizio romano è frutto di una edificazione affannosa, selvaggia e senza regole. Si è costruito ovunque ed in qualunque modo. Ho visto edifici sorretti da pilastri in cemento armato sottili come le gambe di una modella anoressica, solai con travi in ferro così corrose da far gridare al prodigio, un intero palazzo in cemento armato di svariati piani elevato sui muri in tufo di un vecchio casale rustico, ultimi piani di stabili prestigiosi con pareti portanti tirate su con mattoni forati buoni per un gallinaio. Molto di ciò frutto di un epoca in cui tutto si poteva (e che in realtà non è mai del tutto finita). Complici, o meglio criminali, sono la lunga serie di condoni edilizi che di fatto hanno introdotto nel mercato immobili privi degli adeguati requisiti di sicurezza. Se è vero che il rilascio della concessione in sanatoria veniva sottoposto talora (solo al di sopra dei 450 metri cubi, quindi per abusi di una certa rilevanza) alla presentazione di un certificatoe di idoneità statica, è però altrettanto probabile che il professionista che l’ha redatto oggi risiede al Verano.

Come ho già detto, le strutture sono generose. Assecondano pazienti le nostre continue violenze, trovando autonomamente nuovi equilibri, diversi da quello originale. Spalliamo via due metri di muro maestro per quell’apertura che ci piace tanto? Le pareti adiacenti si sobbarcheranno il carico che il defunto setto portava allegramente. I solai, realizzati con la massima economia quando i materiali da costruzione valevano come l’oro, tenderebbero ad ondeggiare come altalene sotto il passo marziale del vicino di sopra? Niente paura: Santo Tramezzo fa gli straordinari e si presta come puntone. Per portare alla colonna lo scarico del secondo bagno che volevamo proprio lì feriamo la parete portante con una lunga e dolorosa traccia che ne riduce inevitabilmente la sezione resistente? Il flusso del peso, che per sua natura vorrebbe andare dritto a terra, docile come un flusso di miele, si piegherà dolcemente intorno allo scasso. Ma non si possono chiedere i miracoli ai vecchi laterizi, alle esauste putrelle: prima o poi, molto raramente, è vero, chiederanno di andare in pensione.

Allora, se pensate di introdurre nuovi carichi, anche un semplice soppalco per le valigie o se nell’elenco delle lavorazioni previste compaiono le fatidiche parole “demolizione”, “apertura”, “scasso”, “traccia”, “smantellamento” e così via, non perdete il sonno, ma semplicemente fermatevi un attimo. Chiamate il vostro tecnico che, come un saggio medico, ausculterà, farà i debiti esami, magari toglierà (dolore) un po’ d’intonaco per vederci chiaro, ma vi darà la diagnosi. Vi rassicuro: nella maggior parte dei casi tutto sarà facile, anzi non ci sarà un bel niente da fare; ma se il medico vi dice no, ficcatevelo bene in testa, è NO. Se il Saggio vi dice che sono necessari degli accertamenti in più o degli interventi che non prevedevate, fateli e basta: Ipse dixit. Oppure, e certe volte è la soluzione migliore, vi tenete casa così com’è, allenando da subito la mente a farvela piacere. Ogni intervento che tocca elementi strutturali deve essere approvato preventivamente; competente all’autorizzazione è la Regione, con un ufficio comunemente noto come Genio Civile. Altre carte, altre spese, altri tempi d’attesa; ma se non lo fate, commettete un reato penale. E attenzione anche alle autorizzazioni comunali: se fra i lavori si prevedono opere strutturali la parolina magica è SCIA, non CILA (non vi tedierò, spiegandovi cosa sono).

Ora ci sarà qualcuno fra voi che, più scettico, dirà irridente che fatti come quello del Flaminio accadono ogni morte di Papa. Ha ragione. A memoria ricordo, nella cronaca romana, il crollo di Via Vigna Jacobini (dove, non dimentichiamolo, 27 vittime attendono ancora giustizia): 15 anni fa. In questo lasso di tempo si saranno riempite intere discariche con le macerie prelevate dalle migliaia di cantieri della Capitale. Ma a costoro dico: fatevi un giro nei Tribunali Civili e contate il numero di procedimenti aperti per lesioni, fessurazioni, incrinature causate da lavori sventati. Se non temete eventi disastrosi, vi convinca almeno lo spettro di pesanti risarcimenti e cause snervanti. Non avrete pagato i tecnici, pagherete gli avvocati. A voi la scelta.

Concludo queste poche righe con un’osservazione di carattere generale, forse moralistica. È evidente: non amiamo le leggi. E talvolta abbiamo anche ragione. Ma dobbiamo credere, anche quando è difficile, che esse siano fatte per aiutarci. Siamo però del tutto ingiustificabili se non rispettiamo le norme che provengono dalla conoscenza tecnica: lì non c’è la volontà di un sadico legislatore che vuole complicarci la vita, ci sono secoli di studi e l’esperienza di innumerevoli disastri ad imporci la necessaria prudenza e i dovuti adempimenti. Questo sapere è però bistrattato e messo alla stregua di ogni altro paletto che ostacola la nostra selvaggia voglia di anarchia; ci sentiamo quindi in dovere di schivarlo con l’italica maestria che ci è propria. Il Tecnico: un costoso rompiscatole; i progetti: carta che bisogna produrre. Tutta roba, se possibile, da evitare. Eppure, facendo sacrifici economici, mandiamo i nostri figli all’Università e gli chiediamo di rompersi la schiena sui libri. Per cosa? Per poi farli uscire in un paese che li considererà dei fastidiosi parassiti? Lasciando una sola via a coloro che, anime pure, continueranno a credere in ciò che hanno studiato: quella che porta a paesi civili dove anche per tinteggiare una facciata si ritiene importante il contributo di un professionista.

Quindi fate le cose per bene. Se non per senso civico, se non per doverosa cautela, fatelo per i vostri figli: consegnategli un paese dove un Tecnico possa, maledizione, sentirsi utile.